Механизм рассрочек на рынке новостроек постепенно будет становиться менее популярным и уходить в сегмент дорогого жилья. В январе объем неоплаченных рассрочек уже снизился на 100 млрд руб. — до 1,2 трлн.
Первое полугодие 2025 года было очень тяжелым для отрасли, продажи достаточно сильно снижались, и застройщики вышли из положения, используя рассрочки, рассказал на Российской строительной неделе (РСН) руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Тогда на рассрочки приходилось 11% продаж новостроек. Во втором полугодии доля рассрочек снизилась до 4%, вернувшись к уровню 2023 года. Надо понимать, что рассрочки — это инструмент, который для девелопера не очень выгоден, потому что, в отличие от покупок за наличные или в ипотеку, средства не поступают на счета эскроу в полном объеме, соответственно, не идет пополнение эскроу по графику и процент по кредиту для застройщика не снижается, пояснил Гольдберг. По его мнению, количество рассрочек постепенно будет уменьшаться, и они будут концентрироваться в сегменте бизнес-класса.
При покупке бюджетного жилья рассрочки позиционировались как способ переждать период высокой ключевой ставки и через год-два закрыть рассрочку, оформив подешевевшую ипотеку. В бизнес-классе же ими чаще пользуются, чтобы дождаться крупных поступлений от бизнеса или окончания выгодного вклада.
В то же время накопленные рассрочки остаются возможностью для улучшения финансового состояния застройщиков в ближайшей перспективе, считает Гольдберг. На декабрь 2025 года покупателями в рассрочку был не оплачен 1,3 трлн руб. (оплачено на счета эскроу — 7,4 трлн). Для сравнения, в декабре 2022 года на эскроу лежало 4,1 трлн руб., а не оплачено за рассрочки было лишь 0,3 трлн.
По итогам 2025 года доля сделок в рассрочку у отдельных девелоперов приблизилась к 50%, говорит гендиректор агентства недвижимости "Прайд Групп" Алексей Бондарев. Осенью 2025 года часть девелоперов временно сократила подобные программы. Тогда на рынке возник всплеск спроса, банки снижали проценты по ипотеке. Хотя с февраля 2026 года рассрочки снова начали активно возвращаться в продажи, отмечает Бондарев. Девелоперы предложили более простые схемы: первый взнос — около 25%, затем три платежа с интервалом примерно в год и окончательный расчёт при вводе дома в эксплуатацию.
За последние полгода условия рассрочек на первичном рынке заметно ужесточились, отмечает гендиректор агентства недвижимости Aranika estate Анна Бобкова. Девелоперы поднимают размер первоначального взноса и пересматривают сами схемы оплаты. Для покупателей рассрочка также не так выгодна, как кажется, отмечает Бобкова: когда клиент выбирает этот формат оплаты, девелопер снимает основные скидки, стоимость квартиры фиксируется ближе к базовой цене проекта. Самые привлекательные цены остаются у сделок с ипотекой или полной оплатой собственными средствами.
"Я рекомендую клиентам сначала просчитать несколько сценариев: ипотеку, полную оплату и рассрочку. После такого расчета нередко становится очевидно, что рассрочка дает меньше преимуществ, чем ожидалось в начале сделки", — говорит Бобкова.
Покупателям рассрочка будет относительно выгодна максимум до лета: далее, по мере снижения ключевой ставки, рыночные ипотечные программы станут интереснее, считает директор по маркетингу "Plus Development" Екатерина Наливайко. А все больше строительных компаний убирают рассрочку с прилавков, поскольку она не дает наполнять счета эскроу.
Сейчас обсуждается законопроект, который должен законодательно урегулировать рассрочки, напомнил на РСН начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Копылов. Раскрытие информации, защита прав покупателя при покупке жилья в рассрочку — это все обсуждается и в какой-то мере будет сделано, пояснил он.
Этот финансовый инструмент действительно долгое время развивался быстрее нормативной базы, и часть вопросов — например, раскрытие полной стоимости или прозрачность штрафов — требуют системного регулирования, соглашается гендиректор ГК "ФСК" Дмитрий Трубников. При этом важно помнить: рассрочка не является скрытой формой ипотечного кредита. Эти финансовые инструменты обслуживают разные категории покупателей. Ипотека — инструмент прежде всего для среднего класса, тогда как рассрочка востребована в других сегментах. Первый — клиенты с высоким доходом, готовые в течение двух-трех лет вносить крупные платежи при первоначальном взносе около 50%. Второй — покупатели, рассчитывающие на улучшение ипотечных условий: они заходят в проект с небольшим первоначальным взносом (5-30%) и скромными траншевыми платежами, надеясь позже рефинансировать сделку или заработать на росте стоимости недвижимости.
"Именно этот сегмент, по-видимому, и вызывает наибольшую обеспокоенность регулятора", — говорит Трубников.
Масштаб рассрочек на рынке нередко переоценивается, считает эксперт. В среднем по рынку это около 10% сделок, остальные же средства девелопер получает сразу (на счета эскроу). То есть, по мнению Трубникова, этот инструмент не является доминирующим и не создает системных рисков для отрасли.
При этом о деталях регулирования рынка рассрочек у девелоперов возникают вопросы, говорит он. Например, предлагается обязать девелоперов передавать информацию о рассрочках в Бюро кредитных историй.
"Но девелоперы не являются финансовыми организациями, у них нет инфраструктуры для такой отчетности и их деятельность не должен регулировать финансовый институт", — считает он. "Не менее чувствительная тема — требование обязательной передачи права собственности покупателю сразу после ввода дома в эксплуатацию, даже если квартира еще не оплачена полностью. Предполагается, что в этом случае у застройщика останется лишь залоговое право. Но сегодня именно право собственности для девелопера является естественной гарантией исполнения обязательств со стороны покупателя. Если собственность будет передаваться раньше, застройщик фактически окажется в положении кредитора без полноценной защиты. В случае банкротства покупателя квартира попадет в конкурсную массу, а девелопер будет добиваться возврата средств на общих основаниях с другими кредиторами. Это резко увеличивает риски. В такой конструкции рассрочка перестает быть экономически целесообразным инструментом и может просто исчезнуть с рынка, — говорит Трубников. — Хотя для некоторых добросовестных покупателей это удобный способ приобретения жилья".