Российский рынок жилья переживает трудные времена: льготная ипотека сокращается, рассрочка теряет популярность, объем кредитов упал почти вдвое к прошлому году. Жесткая политика ЦБ и урезание льгот обнажили проблемы застройщиков, не готовых работать в реальных условиях, пишут «Известия» со ссылкой на вебинар «Эксперт РА».
РИА Новости
Главная аномалия — огромный разрыв цен между новостройками и «вторичкой». Уточняется, что коэффициент достигает 1,55–1,65. Квартира на котловане стоит в полтора раза дороже готового жилья рядом. Причина в том, что застройщики продают не бетон, а финансовую схему: в цену зашиты расходы на субсидирование ставки, маркетинг и рассрочки. При перепродаже покупатель получает на 20–30% меньше.
Руководитель IRN.RU Олег Репченко считает, что связь обратная. По его словам, не рынок в заложниках у жесткой ДКП, а ДКП — у рынка. Отрасль генерирует инфляционные ожидания агрессивной рекламой «хватай, завтра дороже», из-за чего люди перестают копить и берут кредиты, вынуждая ЦБ держать ставку двузначной.
Льготная ипотека обходится бюджету примерно в 2 трлн рублей в год. Минфин занимает через ОФЗ под 16–17%, что цементирует высокие ставки. За сверхприбыли девелоперов платит вся страна.
Застройщики, привыкшие к тепличным условиям 2020–2023 годов, столкнулись с падением рентабельности. Спрос сжался из-за заградительных ставок, а обслуживание проектного финансирования подорожало. Компании массово просят банки реструктуризировать долги. Если ставка останется двузначной, в 2026–2027 годах отрасль ждут дефолты и уход средних и крупных игроков.
Надежды на дешевые кредиты иллюзорны: пока длинные ОФЗ дают 16,5–17%, рыночная ипотека будет стоить 18–20%, а ставки 12–15% могут стать нормой надолго. Накачка стройки деньгами привела к деградации продукта: вместо семейного жилья строили инвестиционные студии по 15–20 кв. м, которые рискуют превратиться в маргинальные «гетто».
Отрасль, не способная существовать без субсидий, обречена на неизбежную трансформацию, пишет издание. Эксперты прогнозируют масштабное огосударствление стройки: банкротящиеся компании будут передаваться на санацию крупным госбанкам или институтам развития вроде «ДОМ.РФ».
