Принято считать, что появление метро поблизости от домов резко повышает цены на квартиры в них. Причем ценники начинают расти уже в момент публикации новостей о том, что подземка придет, хотя до открытия станции обычно проходит лет пять. Но риелторы говорят, что все не так просто и в последнее время на цены влияет сильнее даже не метро, а новые дороги и развязки — их строительство приводит к более сильному подорожанию жилья.
Российская Газета
Настроение строить
Исследование на этот счет провели компании October Group и «НДВ — Супермаркет недвижимости». Там подсчитали, например, что за последние три года в Москве открылось 17 станций метро и более 320 километров новых дорог. Цены в расположенных рядом новостройках начали расти одновременно с новостями о старте строек и продолжили подниматься даже тогда, когда объекты уже сдавались.
Но есть нюансы. Оказалось, например, что фактор появления метро дает прибавку в цене до 12% на фоне новостей о старте строительства, а в первые полгода после открытия цены подрастают еще на 10-25%, в зависимости от района и транспортной доступности в целом. Если метро поблизости уже было, то новая станция влияет на цены меньше, а вот если подземки не было, то прирост сильнее. Однако важно учитывать, что цикл строительства метро обычно занимает четыре-шесть лет и за это время цены вырастают просто за счет инфляции, в том числе там, где никакого метро не появляется. И если смотреть в долгосрочной перспективе, то эффект появления метро уже не выглядит так впечатляюще. Там, где в последние годы было построено метро, цены на жилье выросли за время стройки на 83%. Но в других локациях они подросли ненамного меньше.
При этом новые дороги дают даже более существенный прирост цены. «Здесь цикл строительства короче — обычно от двух до четырех лет, и цены растут более интенсивно, — говорят авторы исследования. — За последние четыре года в районах, где были построены новые трассы, улицы и развязки, цены выросли на 95%, тогда как в среднем по Москве за тот же период новостройки подорожали на 57%. То есть разница в динамике цен в районах с новыми дорогами и среднерыночными показателями составляет 38%».
Тут, правда, важно учитывать, что новые дороги и развязки часто появляются в районах комплексной застройки — например, на месте больших промзон. И это само по себе дает большой прирост цены — вот еще недавно здесь не было ничего, а вот уже новые улицы, дороги, бульвары…
Бизнес? Класс!
Впрочем, в обжитых районах новые дороги тоже дают эффект. Более того, они приводят к росту строительства новых домов бизнес-класса и выше — их обитатели часто передвигаются на машинах, так что новые дороги для них действительно могут быть более приоритетными. Например, в районе Раменки, где была продлена Мосфильмовская улица с организацией выезда на Южную рокаду, доля жилья класса премиум с 2020 года выросла более чем втрое — с 15% до 48%. А в районе Филевский Парк, где в 2020 году в принципе не было премиального жилья, теперь оно занимает 85% предложения. Одна из причин, считают эксперты — открытие проспекта Багратиона (скоростного дублера Кутузовского проспекта) и моста Академика Королева.
В течение полугода после открытия метро квартиры поблизости дорожают на 10-25%
«Еще одним важным отличием влияния метро от дорожного строительства является пролонгированный эффект от новых улиц, трасс и развязок. Если новые станции метро в основном отыгрывают рост в течение полугода после открытия, то во всех районах, где улучшилась транспортная доступность для автомобилистов, мы видим активное повышение цен еще в течение года-двух, — говорит директор по маркетингу October Group Евгений Межевикин. — Например, в некоторых районах вокруг открывшейся в 2024 году Юго-Восточной хорды цены продолжают расти с темпами 20-30% в год. А в районе продления Мосфильмовской только в год открытия (2025) цены на новостройки выросли на 20%».
Впрочем, преуменьшать значение метро тоже не стоит — его доступность остается ценной для любой аудитории, считают эксперты. Даже для новостроек премиум-класса, где цена квадратного метра может составлять миллион рублей и выше, появление подземки рядом с домом имеет большое значение, уверен коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» Станислав Банников. «Премиальная аудитория ценит свое время, а значит, и наличие станции метро в пешей доступности, — объясняет он. — Метро пользуются дети, домашний персонал. Кроме того, развитие транспортной инфраструктуры — один из ключевых драйверов роста стоимости недвижимости в принципе».
Кстати
На вторичном рынке цены на жилье вместе с улучшением транспортной инфраструктуры тоже растут, пусть и не всегда так стремительно, как в новостройках. А еще, отмечают риелторы, на ценники влияет благоустройство — после обновления улиц и парков квартиры поблизости заметно прибавляют в цене.
