В Италии примерно за 3 миллиона рублей (около 41 тысячи долларов) предлагается квартира в 110 кв. м (три комнаты плюс кухня-гостиная) в историческом доме в Тоскане. Потолки с балками из каштана, полы из плитки котто. Два часа от Рима, рядом озеро и термальные источники. Один минус — пока нет отопления. Зато цена — сплошной плюс. В Японии примерно по той же цене продается видовой дом на горе с видом на океан. Две спальни, гостиная, кухня и две террасы.
Российская Газета
Или другой домик — в Швеции. Коттедж в 97 кв. м с участком в 10 соток. Дом с двумя крылечками в окружении елей и сосен. Две спальни, кухня-гостиная, красивая лестница на второй этаж. Цена в рублях — всего 1,2 миллиона.
Такие объявления периодически появляются в соцсетях и на сайтах объявлений о недвижимости. Россияне ахают и ворчат — мол, дешевле купить дом в Японии, чем на родине. Действительно ли это так?
В чем подвох
Такие дома по таким ценам действительно существуют, говорит гендиректор агентства недвижимости ГЖА.РФ Алексей Котлов. В Италии, Японии, Финляндии и других странах можно встретить объекты за сумму, сопоставимую с ценой автомобиля в России. Но в большинстве люди видят лишь стартовую цену и не смотрят, что дальше. А дальше часто начинается дорогой и сложный проект.
Объявления о домах в Японии или Италии за 2-3 миллиона рублей — не обман в юридическом смысле, но маркетинговый трюк, умалчивающий о реальных условиях, соглашается замруководителя отдела продаж АН «Лето-недвижимость» Алексей Дьяконов.
Италия
В Италии дешевые дома обычно находятся в маленьких городах и деревнях, где годами падает население, говорит Котлов. Молодежь уезжает в крупные города, дома пустуют, муниципалитеты теряют налоги и жителей. Поэтому местные власти запускают программы продажи старого жилья по минимальной цене.
Но покупка такого дома не финал, а только начало процесса. Вместе с домом покупатель получает обязательства. Часто нужно за несколько лет провести реконструкцию здания, согласовав проект, восстановить фасад, заменить коммуникации. В старых домах ремонт легко выходит в сумму, которая в несколько раз превышает цену покупки.
В Италии муниципалитеты продают руины за 1 евро, чтобы спасти деревни от вымирания, говорит Дьяконов. Однако такая покупка почти всегда обязывает владельца вложить в ремонт значительную сумму в течение двух-трех лет. В Италии речь идет о суммах минимум в 20-50 тысяч евро. Иначе новому собственнику грозит изъятие объекта.
Швеция
Что касается объявлений о недорогих домах в Швеции, то зачастую речь идет о летнем дачном домике, говорит директор департамента зарубежной и курортной недвижимости NF GROUP Анна Ларина. Такие объекты по низкой цене можно найти и в России. Многое зависит от удаленности от других городов, состояния дома и наличия коммуникаций. В подобных объектах может не быть полноценного отопления, газа или других удобств, поэтому стоит оценивать реальные условия проживания.
Дешевые дома в других странах редко продаются в хорошем состоянии. В некоторых локациях можно найти объекты за 1-5 евро. Это заброшенные дома, которым требуется полноценная реконструкция. Нередко такую недвижимость продают родственники собственников, которым не нужна недвижимость, или муниципалитеты, заинтересованные в привлечении новых жителей.
Япония
В Японии похожая ситуация, рассказывает Котлов. Там огромный объем пустующего жилья. В рекламе часто показывают вид на лес, море или горы, но не рассказывают, что ближайший магазин может находиться в часе езды, а зимой некоторые районы практически пустеют. В Японии есть термин, обозначающий пустующие дома, — «акия», говорит Дьяконов. История та же, что в Италии, — за два-три года после покупки владелец, как правило, должен вложить сумму около 5-15 миллионов рублей в ремонт здания. Иначе дома можно лишиться.
Старый японский фонд — это влажность, плесень, проблемы с фундаментом, изношенные коммуникации и дорогое обслуживание, говорит Котлов. Для иностранца часть объектов оказывается сложной в покупке из-за особенностей местного оформления и наследственных прав.
Конкретно
Кто будет жить?
Такие объявления обычно подразумевают покупку первого жилья, а не дальней дачи или места для отдыха, говорит Ларина. Покупателю необходимо восстановить дом и фактически там проживать. То есть такие варианты рассчитаны скорее на тех, кто рассматривает переезд на постоянное место жительства, при этом имея деньги на восстановление недвижимости.
Визы и документы
Если человек планирует жить в другой стране, ему необходимо легализоваться: разобраться с видом на жительство, условиями проживания, налогами и возможностью дальнейшего оформления документов, отмечает Ларина. Частая ошибка — ожидание, что покупка недвижимости автоматически открывает путь к переезду, говорит Котлов. В большинстве стран это так не работает. Дом можно купить, а право жить постоянно — не получить. Покупка дешевого дома не является основанием для получения вида на жительство ни в Италии, ни в Японии. Российский гражданин сможет находиться в своей итальянской недвижимости не более 90 дней из 180 по шенгенской визе. Для Японии максимальный срок также 90 дней без права на работу.
Оплата услуг
Помимо стоимости недвижимости в объявлениях иногда есть оговорка — комиссию компании-посреднику нужно заплатить уже в России. А суммы немалые, особенно в сравнении с ценой самого дома или квартиры — 400 тысяч рублей, 6 тысяч евро.
Очень осторожно стоит относиться к посредникам, которые просят крупную комиссию еще в России, предупреждает Котлов. Особенно когда речь идет об оплате сотен тысяч рублей до проверки объекта и документов. Нормальная схема: сначала проверка через местного юриста, нотариуса, кадастр и официальные реестры страны, только потом расчеты и комиссии.
Комиссия, которую просят оплатить перед сделкой посредники в России, — прямой маркер недобросовестности, согласен Дьяконов. Чаще всего за эти деньги продают бесплатные данные из муниципальных реестров или баз акия. Рекомендация одна: не отдавать предоплату, лично осматривать объект и нанимать местного юриста. «Для человека без строительного бюджета от 50 тысяч евро и знания языка такие «выгодные» предложения почти гарантированно обернутся финансовыми потерями и бюрократической головной болью», — уверен Дьяконов.
На что жить?
Пользователи соцсетей редко обращают внимание на стоимость жизни в другой стране, говорит Котлов. Даже если дом достался дешево, придется платить за коммунальные услуги, страховки, налоги, содержание участка, перелеты, аренду машины и бытовые траты. «История про «дом у моря за два миллиона рублей» часто превращается в проект на 10-20 миллионов с ремонтом, оформлением и постоянными расходами. И многие понимают это уже после покупки, когда романтика дешевого дома заканчивается на этапе первого капремонта», — подчеркивает эксперт.
