За последний год заметно выросло число тех, кто покупает квартиры для инвестиций. При этом инвесторы рассчитывают на более долгие сроки и часто комбинируют расчеты на получение дохода с заблаговременной покупкой жилья для семейных нужд.
Российская Газета
Инвесторов стало втрое больше
За первое полугодие 2026 года произошел почти трехкратный рост инвесторов среди покупателей, рассказывает заместитель гендиректора «Унистрой» Михаил Калашников. Сейчас, по его словам, 73,4% покупателей приобретают квартиру для себя (из них 36,4 процентных пункта приходится на семьи с детьми), 9,8% покупают жилье для детей или, реже, родителей, а 16,8% — это инвесторы. Из них большая часть (12,9 п.п.) настроены на сдачу жилья в аренду, 0,8 п.п. надеются перепродать квартиру с прибылью, а 3% — просто сохранить капитал. Причем за полгода число инвесторов приросло с 7,3% в январе до 22,9% в августе. Доля покупок «для себя», напротив, снизилась с 87,5% до 66,4%. Часть семей с детьми и с «Семейной ипотекой» в реальности покупают жилье с инвестиционными целями, говорит Калашников. При этом, как заверяют в компании, выросла не только доля в процентах, но и само количество инвесторов.
Тренд подтверждают другие участники рынка. За последний год доля покупателей, которые приобретают квартиры с инвестиционными целями, выросла, и это устойчивая тенденция, говорит владелец агентства недвижимости «AVG Недвижимость» Анна Гусева. Интерес к покупке недвижимости в инвестиционных целях постепенно возвращается, хотя говорить о резком росте пока не стоит, считает директор блока продаж жилой недвижимости ГК «А101» Владимир Колесников.
Многое зависит от конкретного проекта и конкретной локации. Так, по словам гендиректора ГК «БЭЛ Девелопмент» Елены Комиссаровой, в московских проектах компании почти все апартаменты приобретаются под собственное проживание, тогда как в проекте в Сибири более трети квартир было куплено именно под инвестиции. Также большим спросом пользуются машиноместа и кладовки, показавшие высокий процент прибыли за последние годы — как при перепродаже, так и при аренде.
На быстрый заработок никто не рассчитывает
Основной причиной роста инвесторов эксперты называют снижение доходности по банковским вкладам.
Мотивация, скорее, не в том, что люди хотят перепродать жилье или сдавать в аренду, рассказывает руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. Чаще люди переводят часть накоплений из депозитов в недвижимость, чтобы сохранить покупательную способность денег. Например, депозит приносит около 13% годовых, при этом стоимость интересующей человека недвижимости за тот же период выросла на 15-16%. Через год сумма на вкладе увеличилась, однако купить на нее ту же квартиру уже сложнее. Поэтому часть людей предпочитает зафиксировать накопленный капитал в недвижимости сейчас. На быстрый заработок от перепродажи теперь рассчитывают гораздо реже, отмечает эксперт. Покупатели помнят, как быстро дорожало жилье несколько лет назад, однако повторение такой динамики уже не закладывают в свои расчеты.
Часть предпринимателей также столкнулась со снижением маржинальности бизнеса и ищет другие варианты размещения капитала, отмечает риелтор, автор ТГ-канала «О недвижимости честно и прозрачно» Евгений Нечепуренко. На этом фоне люди чаще обращают внимание на недвижимость как на понятный материальный актив.
И для дохода, и для семьи
При этом инвесторы стали осторожнее, говорит риелтор Мария Болтрик. Покупатели заранее считают, сколько потребуется вложить, как долго придется держать объект и по какой цене его реально получится продать. При выборе они гораздо внимательнее сравнивают объекты и оценивают перспективы конкретной локации.
Надо учитывать, что квартира автоматически не гарантирует сохранности капитала, отмечает Патанин. Если человек покупает объект по высокой цене, стоимость несколько лет способна практически не меняться. В результате среди покупателей, которых статистика относит к инвесторам, встречается много людей без классической инвестиционной стратегии: они рассчитывают прежде всего сохранить накопленное.
Покупка квартиры для аренды рассматривается как способ уберечь капитал от инфляции, ведь даже если в моменте на рынке стагнация или снижение, в длинном горизонте недвижимость все равно всегда растет в цене, говорит учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. Схема с перепродажей сейчас не работает: в большинстве регионов с активным строительством квартиры в «новой вторичке» (то есть в только что сданных новостройках, которые уже успели выйти на вторичный рынок) оказываются дешевле аналогов на первичке. И не исключен риск, что перепродать купленную в новостройке квартиру получится только себе в убыток. Ожидания инвесторов, покупающих квартиру для последующей сдачи в аренду, тоже могут не оправдаться. Доходность от аренды жилья составляет 4-6% годовых в среднем в зависимости от региона и самого объекта. Сегодняшний инвестор — это стратег и консерватор, который покупает не спекулятивно, а вдолгую: под сдачу, под будущее детей, для сохранения сбережений.
Свою роль сыграли и разговоры о возможных изменениях «Семейной ипотеки», считает Анна Гусева. Часть семей решила воспользоваться доступной программой сейчас, даже если жилье понадобится им только через несколько лет. Еще один фактор — дорогая рыночная ипотека. Многие откладывают покупку собственного жилья и остаются на рынке аренды, что поддерживает спрос на съемные квартиры. Поэтому все чаще встречается сценарий, когда семья покупает квартиру для ребенка, несколько лет сдает ее, получает арендный доход, а затем передает уже выросшему сыну или дочери.
Покупатели-инвесторы учитывают теперь и то, каким станет район через несколько лет. В новых районах появляются школы и детские сады, общественные пространства, новые рабочие места, развивается транспортная доступность. Все это постепенно повышает привлекательность территории для жизни, а вместе с ней — спрос на аренду и стоимость жилья, говорит Колесников. Покупатель готов ждать развития района, появления инфраструктуры и формирования полноценной городской среды.
